Получайте ВПраве
на Ваш E-mail:

*100% защита данных

Вы находитесь: Главная » Земельное право, Последнее на ВПраве, Право и Закон » Особенности заключения договоров аренды земли



style="display:block"
data-ad-client="ca-pub-8862120308250256"
data-ad-slot="1074248304"
data-ad-format="auto">

zemlya_0В соответствии со ст.13 Закона об аренде земли «договор аренды земли — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства».

Арендодателями земельных участков могут быть граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица.

Договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.

Форма Типового договора аренды земельной доли (пая) утверждена приказом Госкомзема от 17.01.2000 г. № 5. Следует учесть, что в ст.15 Закона об аренде земли определены существенные условия договора аренды земли, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может быть зарегистрирован либо может быть признан недействительным.

Существенными условиями договора аренды земли являются:

– объект аренды (кадастровый номер, место расположения и размер земельного участка);

– срок действия договора аренды;

– арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения, пересмотра и ответственности за ее неуплату;

– условия использования и целевое назначение передаваемого в аренду земельного участка;

– условия сохранения состояния объекта аренды;

– условия и сроки передачи земельного участка арендатору;

– условия возврата земельного участка арендодателю;

– существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка;

– определение стороны, несущей риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды либо его части;

– ответственность сторон;

– условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка.

Закон Украины «Об аренде земли» также предусматривает, что с согласия сторон в договоре аренды земли могут указываться другие условия, в частности:

– качественное состояние земельных угодий;

– порядок исполнения обязательств сторон;

– порядок страхования объекта аренды;

– порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды;

– проведение мелиоративных работ;

– обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды.

Итак, при заключении договора между предприятиями, которые используют землю для сельскохозяйственных нужд, и гражданами-владельцами сертификатов на право на земельную долю (пай) применяется типовая форма договора. В случае же, когда такой земельный участок выделяется в натуре, обязательства сторон по этому договору прекращаются, простыми словами-когда Вы получите государственный акт на земельный участок, Вы должны перезаключить договор аренды. При этом арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка с собственником такого участка, то есть Вами.

Таким образом, Вы должны понимать, что в заключенном Вами договоре аренды обязательно должны быть прописаны все вышеперечисленные условия, иначе такой договор будет НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ и фактически не будет иметь никаких последствий для обеих сторон.

Однако, вы можете прописать в договоре и иные пункты(которые бы, например, вам лично были выгодны), то есть больше чем указано в ЗУ «Об аренде», так как ст. 6 Гражданского Кодекса Украины предусмотрена свобода договора-«стороны в договоре могут отступить  от  положений  актов  гражданского  законодательства  и урегулировать свои отношения на собственное  усмотрение», но Ваши «пожелания» не должны противоречить закону.

Арендная плата за землю

Арендная плата за землю — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.

В ст.21 ЗУ «Об аренде земли» указано, что размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются с согласия сторон в договоре аренды. Но при этом в форме Типового договора аренды земельной доли (пая) предусмотрено, что «размер арендной платы определяется по договоренности между Сторонами, но не может быть менее размера, установленного действующим законодательством».

Минимальный размер арендной платы предусмотрен в Указе № 92 — в целях обеспечения повышения уровня социальной защиты сельского населения размер платы за аренду земельных долей (паев) должен составлять «не менее 3 процентов определенной в соответствии с законодательством стоимости земельного участка, земельной доли (пая)». Kроме того, Указом предусмотрено постепенное «увеличение этой платы в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и финансово-экономического положения арендатора».

Не все арендаторы согласны с тем, что при определении размера арендной платы в договоре следует учитывать размер платы, определенный в Указе № 92. Но на практике избежать этого очень сложно, ведь договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации (ст.18 Закона). А Указом № 92 установлено, что органы исполнительной власти должны обеспечить установление сторонами договоров аренды земельных долей (паев) платы за их аренду в размерах не менее определенных этим Указом. Поскольку регистрация договоров аренды осуществляется государственными органами, то зарегистрировать договор аренды земельной доли (пая) без соблюдения требований Указа № 92 будет крайне проблематично.

Kроме того, следует учесть выводы, сделанные в постановлении ВСУ от 25.06.2011 г. № 6-17цс11. В нем, в частности, указано, что вышеупомянутый Указ носит рекомендательный характер, и в случае, если договор аренды был заключен до принятия этого Указа либо до 1 сентября 2008 года, то стороны договора могут по договоренности пересмотреть размер арендной платы, установленной договором. Это вполне справедливо, ведь в тексте Указа № 92 не сказано о том, что его действие распространяется на договоры, заключенные до вступления его в силу, поэтому изменить размер арендной платы можно только с согласия сторон.

Следует также отметить, что в письме Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 26.07.2011 г., а также в ряде судебных решений (в частности, в вышеуказанном постановлении ВСУ от 25.06.2011 г. № 6-17цс11) речь идет о том, что упомянутый Указ носит рекомендательный характер. На основании этого можно сделать вывод, что вопрос о применении норм Указа № 92 при определении размера арендной платы стороны договора решают по собственному усмотрению.

Органы исполнительной власти соглашаются с этим лишь частично. Так, в письме Госкомзема от 28.10.2008 г. № 14-17-6/12343 (см. на с.70) указано, что собственники земельных долей (паев) могут инициировать внесение изменений в договоры аренды земельных долей (паев) в части увеличения платы за пользование земельной долей (паем) до размера, установленного Указом № 92. При этом изменение условий договора аренды земельных долей (паев) происходит по взаимному согласию сторон. Наряду с этим в данном письме Госкомзем обратил внимание на то, что размер арендной платы определяется по договоренности сторон, но не может быть менее размера, установленного действующим законодательством. Но каким именно нормативно-правовым документом следует пользоваться, Госкомзем в этом письме так и не объяснил.

Размер арендной платы за землю исчисляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды (ст.21 Закона).Т. е. арендная плата за земельный пай подлежит индексации в соответствии с уровнем инфляции на дату ее выплаты.

Поэтому при заключении договора аренды, если Вы арендодатель, не стесняйтесь требовать достойную плату за Вашу землю, ведь максимальный предел ее по закону ни кем не может быть ограничен.

Если вас на данный момент не устраивает та сумма, которую Вы получаете за свою землю, в связи с принятием Указа Президента Украины от 19.08.2008 г. № 725/2008 Вы можете инициировать внесение изменений в договоры аренды земельных долей (паев) в части размера платы за пользование земельной долей (паем).

Учитывая положения статьи 30 и раздела IX «Переходные положения» Закона Украины «Об аренде земли», изменение условий договора аренды земельных долей (паев) осуществляется по взаимному согласию сторон, а это значит, что просто так, от того, что Вы либо арендодатель захотели изменить плату, то есть только одна сторона договора, это осуществить не получится, должно быть обоюдное согласие.

Особенности расчета суммы арендной платы

При установлении суммы платы за аренду земельного пая следует иметь в виду, что в соответствии с п. 1 Указа № 92 она должна быть не менее 3% стоимости земельного пая. Согласно ст. 22 Закона об аренде земли арендная плата может взиматься в денежной, натуральной и отработочной (предоставление услуг арендодателю) формах. Стороны могут предусмотреть в договоре сочетание разных форм арендной платы.

Если договором предусмотрена отработочная или натуральная формы арендной платы, то в соответствии с постановлением № 672 следует осуществить перерасчет объемов отработочной или натуральной форм в денежную, исходя из себестоимости определенных договором видов продукции, работ (услуг), сложившейся в хозяйстве за прошедший год.

Также в соответствии со ст. 21 Закона об аренде земли размер арендной платы следует рассчитывать с учетом индекса инфляции, если иное не предусмотрено договором.

Арендная плата за месяц рассчитывается по формуле

АрПза месяц = АрПза год : 12 × Иинф.года × Иинф.месяца,

где АрПза месяц — размер арендной платы за месяц в гривнях; АрПза год — размер арендной платы за год в гривнях; Иинф.года — индекс инфляции с начала текущего года до даты заключения договора аренды; Иинф.месяца — индекс инфляции за первый месяц аренды.

Петр ПетренкоВПраве



style="display:block"
data-ad-client="ca-pub-8862120308250256"
data-ad-slot="3888113903"
data-ad-format="auto">

.

Похожие записи на ВПраве

1 Комментарий

  1. 1. Предлагаю автору расширить эту тему. Особенно, что касается регистраци права аренды (внесение изминений, расторжение, прикращения права аренды по решению суда которые зарегистрированы до и после 01.01.2013 ). Это на сегодня очень актуально. И в разных регионах по разному

Оставьте ваш комментарий


© 2016 ВПраве · Все права на материалы, размещенные на www.inlegal.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. При цитировании и использовании любых материалов ссылка на www.inlegal.com.ua обязательна. При цитировании и использовании в интернете активная индексируемая гиперссылка на www.inlegal.com.ua обязательна.